Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка квартиры на юридическую чистоту перед покупкой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

• Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
• Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
• Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

1. Oбщaйтecь c coбcтвeнникoм (coбcтвeнникaми), a нe тoлькo c дoвepeнными лицaми, и c жильцaми, кoтopым пpeдcтoит cъexaть c этoй квapтиpы;
2. Узнaйтe, кoгдa и кaк былo пpиoбpeтeнo жильe;
3. Cдeлaйтe зaпpoc нa выпиcкy o нeдвижимocти в Pocpeecтp личнo;
4. Tpeбyйтe выпиcкy из дoмoвoй книги, выпиcкy из финaнcoвoгo лицeвoгo cчeтa или cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти;
5. Cpaвнитe peaльнyю плaниpoвкy квapтиpы c тoй, чтo нapиcoвaнa в тexничecкoм пacпopтe.

12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ в течение 30–40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснила Данильченко.

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Еще один документ, который стоит проверить, — это справка о погашении жилищного кредита. «Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компарнии «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. «Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику», — рассказала юрист компании «Инком-Недвижимость».

Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности. Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы. Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.

Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.

Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:

1. Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
2. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
3. Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
4. Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).

Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.

Чтобы убедиться, что человек, который выступает в роли продавца, действительно собственник квартиры, нужно проверить его паспорт. В нем не должно быть опечаток и исправлений. Если есть признаки того, что фотографию вырезали, вклеивали новую, есть повреждения на ламинирующем покрытии, значит паспорт поддельный. Подлинность документа можно проверить онлайн в сервисе ГУ ВМ МВД РФ.

Разница в ФИО в документах на квартиру и в паспорте может быть из-за того, что продавец сменил фамилию. В таком случае нужно запросить у него документы, которые подтвердят этот факт. Это может быть свидетельство о заключении брака или документ о смене фамилии. Предыдущая фамилия продавца должна совпадать с данными в документах на квартиру.

Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.

Как проверить «чистоту» сделки с недвижимостью?

Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:

• метраж;
• местонахождение;
• количество комнат;
• ФИО и права собственников;
• наличие обременений.

Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.

Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке. Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей. Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.

Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.

В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.

Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.

Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.

Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.

Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

• если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
• пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
• у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
• сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
• проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
• некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

По сути, в современной судебной практике ПНД и НД – это такой своеобразный вездеход. То есть любые договора купли-продажи могут быть в дальнейшем по суду признаны недействительными. Такая схема, связанная с ПНД и НД, наиболее часто используется именно мошенниками, так как эта схема с признанием договора недействительным после получения денежных средств, в первую очередь основана на решении суда. В данном случае мошенническая составляющая в данном случае практически не доказуема. То есть, мошенникам квартиру отдает сам суд – в основе мошеннической схемы является решение суда.

Казалось бы, для того чтобы проверить, состоит на учете продавец квартиры или не состоит, достаточно потребовать с последнего соответствующие официальные справки в официальных диспансерах ПНД и НД и спокойно выходить с таким продавцом на сделку. Это не так. Спокойно выходить на сделку с такими справками нельзя по нескольким причинам. Как могло получиться такое, что продавец имеет достаточно серьезную психическую болезнь, он проходит лечение в психиатрической клинике, он состоял на учете в психоневрологическом диспансере, но в дальнейшем он сумел выйти на сделку с покупателем, принеся справку из ПНД о том, что он не состоит там на учете, в картотеке не значится?

Если хотели проверить продавца, отправляли через свои связи в различных органах специальные запросы в эти диспансеры со специальной формулировкой: «В связи с возбужденным делом №… просим предоставить информацию на /фамилия, имя/» и так далее. Делалось это либо с привязкой к реально возбужденному делу, либо в запросе просто писался номер, а самого дела могло не существовать, так как диспансеры обратно не отправляют запрос о существовании или не существовании данных дел. Это было весьма просто, так как достаточно было отправить запрос и из диспансера приходил ответ.

В чем загвоздка этого метода? Она заключается в том, что когда в ПНД приходил запрос на продавца квартиры, то ответ на этот запрос сотрудник ПНД будет брать из той же самой картотеки ПНД, откуда продавец уже накануне изъял все свои данные. По сути, ответ будет точно таким же, как если пойти и взять официальные справки в ПНД. Поэтому с технической точки зрения этот способ является просто глупостью, и подобный запрос через органы не дает никакого результата.

Срок исковой давности. Следующая, не менее важная деталь заключается в том, что в судебной практике в делах, связанных с ПНД и НД, наиболее часто не признается срок исковой давности, а значит, проверять необходимо всех собственников, когда-либо полностью или частично владевших данной квартирой.

Представим себе 6 собственников. Первый приватизировал квартиру, после чего продал второму собственнику, второй продал третьему, третий – четвертому, и так далее. Значит, проверять на ПНД и НД надо всех шесть собственников, вне зависимости от того, сколько прошло лет с момента подписания договора купли-продажи.

Почему судьи не признают срока исковой давности в делах по ПНД и НД, и как они сами это объясняют? Дело в том, что срок исковой давности устанавливается в 3 года. Кстати, если вам какие-нибудь юристы будут уверенно рассказывать про срок исковой давности в 1 год, об этом нужно забыть. Срок давности в 3 года устанавливается с момента, когда продавец в данном случае подписал договор купли-продажи, находясь во здравии и полностью осознавая свои действия.

Сама суть дел с ПНД говорит об обратном, и чаще всего в своих решениях судьи не признают срок исковой давности по достаточно известной судебной формулировке: «Не знал и не мог знать об обстоятельствах».

То есть это некое психическое затмение продавца как раз попадает под данную формулировку. Действительно, если продавец, имеющий серьезную психическую болезнь, 15 лет назад подписал договор купли-продажи в состоянии некоего психического затмения, и спустя 15 лет вдруг осознал, что он подписал этот договор против своей воли, не осознавая своих действий, то срок исковой давности отсчитывается с момента, когда он, наконец, осознал свои действия. Поэтому проверять необходимо всех собственников, когда-либо владевших – полностью или частично – данным объектом недвижимости.

Соответственно, если в истории квартиры были владельцы долей, значит, необходимо проверять всех содольщиков, вне зависимости от размера доли. Даже если представить, что последний шестой – это один собственник, то до него квартирой могла владеть семья из четырех человек, каждого из которых необходимо проверить на ПНД и НД. Если посмотреть на достаточно большое количество судебных решений по таким случаям за последние несколько лет, то в целом они не отличаются друг от друга. Хотя у нас считается, в отличие от тех же самых США, что суд является беспрецедентным, по сути, он таковым не является. И вот почему.

Как говорят сами судьи, у нас суд – полу-прецедентный. Для примера – когда в районный суд приходит новый судья, то остальные судьи дают ему общий большой архив решений, или как они называют его одним словом – практика. То есть, они делятся этой практикой так, как у них принято. В этом архиве решений судьи смотрят, какие были статьи, ситуации, какие по ним выносились решения. Так происходит потому, что другого выхода у них быт не может, так как гражданские и районные суды завалены делами настолько, что бывает на одного районного судью приходится по 200-300 реальных дел. Эти дела осилить, как-бы разбирая и вынося решения с нуля по каждому отдельному делу просто невозможно. Поэтому они хранят этот архив практики, дополняют его и передают друг другу. Такая технология, так сказать, технически делает суд частично прецедентным.

Многие люди заблуждаются, когда думают, что чем больше сменилось собственников, тем сложнее будет поднять в суде старые сделки с этой квартирой. Это не так. Судье в принципе абсолютно все равно, сколько сменилось собственников в квартире. В одном конкретном судебном процессе федеральный районный судья рассматривает одно конкретное дело – это один конкретный договор купли-продажи, его законность, его правомерность, претензии сторон по нему, и так далее. Все остальные сделки до и после этого договора купли-продажи судью не волнуют. Сколько сменилось собственников, сколько прошло лет, проживают ли в этой квартире дети, пенсионеры или инвалиды – ничто из этого не интересует судью. Это все полностью находится в, так называемом, внепроцессуальном пространстве относительно данного конкретного дела.

Если мы рассмотрим конкретный случай – договор купли-продажи между вторым и третьим, то решение судьи будет производиться только по этому конкретному договору, и это – самый принципиальный момент. Остальные же договоры не будут иметь относительно этого решения никакого значения.

Нужно понимать, что вместе с договором купли-продажи также признается недействительной расписка о получении денежных средств, которую продавец подписывал также на сделке в состоянии психического затмения. В свою очередь расписка является главным платежным документом, подтверждающим фактическую передачу денежных средств по договору. Это может быть не только расписка – это может быть чек, акт передачи денежных средств и так далее. По одному договору взыскать денежную сумму невозможно, даже с учетом каких-то специальных пунктов.

Но некоторые юристы мудрят, вписывая в договор купли-продажи какие-то специальные дополнительные пункты, которые либо поясняют о том, как именно происходит уплата денежных средств – допустим, это проводится через банковскую ячейку. Либо это пункты о том, что в момент подписания договор купли-продажи денежные средства передаются от покупателя продавцу наличными на месте в момент подписания. Вписывают специальный пункт в акт приема-передачи квартиры, делают такую хитрую вещь – вписывают фразу вроде «Все взаиморасчеты произведены полностью, финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют». Суду это будет все равно.

Все вышеописанное, кроме платежных документов, для суда не будет иметь никакого значения. Если таких документов нет, или в нашем примере суд расписку не признаёт, то взыскать денежную сумму обратно с того же самого продавца, уплаченную покупателем, будет невозможно. А так как в гражданском судопроизводстве этой категории дел свидетели к делопроизводству судом не принимаются, то наличие даже ста свидетелей, готовых подтвердить то, что продавец получил от покупателя всю сумму за квартиру, ничего не даст.

Мнение свидетелей никому не интересно, как и любая запись камер систем видеонаблюдения. Но многие считают, что если есть видеозапись, на которой видно, что покупатель передавал или закладывал деньги в банковскую ячейку продавцу, то это докажет в суде, что продавец получил деньги от покупателя. Это не так, никакие видеозаписи и свидетельства в данной категории дел судом к делопроизводству не принимаются и об этом можно забыть. Суд интересуют только платежные документы, все остальное не имеет никакого значения.

Рассмотрим самый позитивный вариант развития событий. Допустим, суд признал передачу денежных средств. Как можно взыскать денежные средства с такого продавца, не желающего их возвращать обманутому покупателю? Реально взыскать деньги с «ПНД-шника» невозможно. Допустим, он – не работающий. Его невозможно даже в судебном порядке заставить продать квартиру и обменять на более дешевую. Сегодня в законодательстве нет таких регуляторов, которые могут заставить человека обменять более дорогое жилье на более дешевое, чтобы погасить свои долги. Это невозможно.

Суд может касаться только, так называемых, «элементов роскоши». А вот квартиру трогать нельзя, поэтому если ты должен большую сумму денег, а у тебя есть пятикомнатная квартира на Тверской, то тебя никто не может заставить ее обменять. Теперь представим, что продавец – работающий. Он должен вернуть покупателю всю сумму денег за эту квартиру. Если он указывает, что его официальная заработная плата – 10 тысяч рублей в месяц, то соответственно из этой суммы суд присудит ему выплачивать в пользу покупателя 4 тысячи рублей в месяц. В результате, продавец будет выплачивать всю сумму своему обманутому покупателю годами.

Также существует миф о банке при выдаче ипотечного кредита, очень распространенный на рынке недвижимости. Можно услышать, что достаточно взять чуть-чуть ипотеки и тогда квартира становится ипотечной, а, следовательно, банку в любом случае придется ее проверять. А если банк ее проверит, то квартира будет юридически чистой. Это одно из ключевых заблуждений на рынке недвижимости.

Тут главное то, что банк вообще ничего не проверяет. Это – самое важное. Отберут у вас третьи лица квартиру или нет, банку все равно. На этот случай у банка есть специальная страховка, без нее вы не возьмете ни один ипотечный кредит. Эта страховка хитрым образом нужна не вам, но платить за нее будете вы. Этой страховкой банк страхует свои деньги, и при любых обстоятельствах банк получит свои деньги.

Здесь есть очень важный момент. Когда вы покупаете квартиру по ипотеке, вы подписываете два договора – договор купли-продажи и кредитный договор на получение денежных средств. Проблема в том, что кредитный договор и договор купли-продажи между собой никак не связаны. У них нет юридической связи ни в одном пункте. Если ваш договор купли-продажи признается судом недействительным (по разным причинам – допустим, продавец оказался «ПНД-шником»), то это не означает, что ваш кредитный договор автоматом признаётся доже недействительным. Именно поэтому банку все равно, как собственно и нотариусу, кто владел квартирой, чьи права были ущемлены, и так далее. Так как даже в признании договора купли-продажи недействительным, кредитный договор в любом случае останется в силе. То есть вы останетесь без квартиры, но при этом будете должны банку.

Это совершенно отдельный «канал», который никак не связан со всеми остальными. В данном случае нас интересуют все бумаги, связанные с переходом права. То есть это те документы, на основании которых один собственник сменился на другого, на основании чего право перешло, как оно перешло, кто и когда владел квартирой, какие бумаги входили в регистрационные пакеты, какие должны были, каких нет, и так далее.

Рассмотрим ситуацию: у нас есть шесть собственников. Первый приватизировал, второй купил у первого, третий получил квартиру по договору ренты от второго, четвертый получил квартиру от третьего по наследству, пятый купил у четвертого, шестой также купил у пятого. Если кто не знает, то договор ренты – это такой вид права, при котором собственник передает квартиру в собственность другого лица, а тот в свою очередь до конца его дней о нем заботится, покупая продукты, одежду и так далее.

У каждого из этих переходов права, таких как рента, наследство, договор купли-продажи, и все остальные, есть свои особенности, и каждому случаю зачастую соответствуют, так называемые, «регистрационные пакеты». Нужно понимать, что приведенные примеры ренты, наследства и договора купли-продажи, хотя видов права существует огромное количество, у каждого из которых есть свои особенности, в каждый из которых нужно вникать. Мы остановились на нескольких случаях только для примера, так как разбор только одной этой темы полностью – истории перехода права – займет часов 100, не меньше.

Регистрационные пакеты необходимы для того, чтобы понять, какие документы присутствовали в этой сделке, какие должны были присутствовать, каких не хватает, и так далее. То есть, понять все сделки, когда-либо совершавшиеся с этой квартирой, их законодательный аспект, насколько они были законны, каких бумаг там не хватает и насколько это опасно. Регистрационная палата была не всегда, в 1990-е годы ее не существовало, поэтому в данном случае не все можно восстановить. Если представить нотариуса, который проводил сделку в 90-е годы, то информация по ней могла просто исчезнуть из-за закрытия данной нотариальной конторы.

Тем не менее, много информации можно восстановить. У нас были несколько предыдущих собственников, о которых мы говорили выше. Из них мы выберем, например, пятого, и начнем с него. Пятый у нас приобрел квартиру по договору купли-продажи. Какая тут может быть особенность? Во-первых, необходимо поднять весь пакет документов и рассмотреть, все ли необходимые бумаги по данной сделке присутствуют в пакете. Проблема заключается в том, что зачастую сама регистрационная палата совершает разные бюрократические или технические ошибки, которые в свою очередь создают квартиры с изъянами. За всю историю таких ошибок было огромное количество.

Например, сегодня регистрационная палата для регистрации не требует такую специальную нотариальную бумагу, как согласие супруга на покупку, что в принципе не совсем правильно с юридической точки зрения. То есть если, допустим, один из супругов тайно потратил семейные деньги на приобретение недвижимости, заключив договор купли-продажи только на свое имя, то регистрационная палата сегодня это зарегистрирует, даже с учетом того, что второй супруг мог быть категорически против данной покупки, что в принципе неправильно.

Такая же ситуация была одно время с согласием супругов на продажу, и регистрационная палата принимала регистрационные пакеты без специального согласия супруга на продажу. Одно время была у них такая техническая ошибка, которая в свою очередь создала огромную нишу подобных квартир, и такие квартиры сейчас периодически всплывают. Теперь представим, что пятый, у которого купил квартиру шестой, является неким мужем, который при покупке оформил данный объект недвижимости только на себя. То есть только он является покупателем в договоре купли-продажи.

В нашем случае пятый, являясь мужем, купил квартиру на себя у четвертого, но все это, разумеется, лишь формально. Так как квартира была приобретена в браке, то она является совместным имуществом, вне зависимости от того, на кого она приобреталась. И вот этот самый муж продает квартиру шестому без специального согласия супруги на сделку, и регистрационная палата это регистрирует. Была у них одно время такая ошибка, которая привела к огромной нише таких квартир, где отсутствовало согласие супруга на продажу в регистрационном пакете. Это означает, что если в дальнейшем супруга, которая не давала нотариального согласия на продажу данной квартиры, захочет воспользоваться своим правом и признать договор ее мужа с покупателем недействительным, то ей в этой затее ничто не сможет помешать.

Если же с момента продажи прошло более трех лет, то ей уже будет необходимо доказывать, что она не знала об этих обстоятельствах продажи квартиры. В отличии от ПНД, срок исковой давности по таким делам судьи признают чаще. Но если супруг сумел доказать, что не знал об обстоятельствах продажи квартиры, то данный договор купли продажи также будет признан недействительным. Такие квартиры называют «квартиры с изъяном». Таких изъянов в истории квартиры может быть много, и это касается не только согласия супруга на продажу. Это могут быть различные заявления, бумаги, дополнительные соглашения, доверенности, и так далее.

Другой пример: Представьте себе, что квартира когда-то продавалась по, так называемой, генеральной доверенности. Теперь представьте, что за час до сделки данная доверенность была отозвана продавцом, а доверенное лицо совершил сделку, подписал договор купли-продажи, и все это, разумеется, было зарегистрировано в регистрационной палате. Тут проблема в том, что, когда регистрационная палата регистрирует сделку, она не перепроверяет эти генеральные доверенности. То есть палата не отправляет специальный проверочный запрос в нотариальную контору с целью выяснить, действует ли на данный момент данная доверенность, была ли она вообще выдана или она подделана, была ли она отозвана, и так далее.

Вообще регистрационная палата никогда не перепроверяет все эти нотариальные бумаги, что в принципе тоже неправильно, поэтому часто бывает (но мы сейчас не касаемся темы мошенничества), что приносят поддельное согласие супруга. Так как регистрационная палата не перепроверяет соответственно эти регистрационные пакеты, регистрируют с поддельным согласием супруга. Здесь очень много подобных проверок.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.Покупателю рекомендуется:1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

• Проверка квартиры при покупке
• Проверка земельного участка
• Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
• Проверка электронного документа
• Проверка готовности заказа

• Перепланировка жилого помещения
• Имущественный вычет — образец декларации
• Снять квартиру с домашними животными
• Затопили соседи: пошаговая инструкция

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Это новому владельцу необходимо для того, чтобы впоследствии не лишиться (путем судебной процедуры) приобретенной собственности и потраченных денег. Проверяя квартиру при покупке самостоятельно, потребитель должен застраховать приобретение жилья на вторичном рынке от допустимого установления судом незаконности сделки.

Этапы проверки квартиры

Чтобы, покупая недвижимость, исключить факт мошенничества, стоит перед покупкой проверять квартиру на юридическую чистоту. Действовать надо поэтапно.

Самыми главными являются 2 документа – подтверждающий права продавца на квартиру и удостоверяющий его личность. И если намерения у владельца серьезные, он предъявит потенциальному покупателю свидетельство на жилье и свой паспорт.

В свидетельстве обозначены документы-основания для регистрации права за прежним владельцем. Преимущественными признаются договора – купли-продажи, дарения, мены. На обороте каждого из них проставлена синяя печать ФРС. При ее отсутствии сделка не произойдет.

На представителя оформляется нотариально заверенная доверенность, если владелец продает квартиру через него. Нотариус выдает такую бумагу риелтору либо лицу, которого собственник уполномочивает вести «продажное» дело от своего имени.

Задача сотрудника нотариальной конторы – убедиться в адекватном состоянии собственника, его согласии на выдачу доверенности без давления извне. Каждый нотариус страхует свои действия, сумма составляет 5 млн. руб. Также он наделен правом делать видеозапись в рабочем кабинете. И если нотариус увидит что-либо подозрительное, доверенность не оформит.

Продавец должен иметь, помимо свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН:

• один из договоров на квартиру – приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика, пр.;
• свидетельство о наследстве (если жилье наследуемое);
• паспорта – кадастровый, технический.

Правоустанавливающим документом на владение недвижимостью является и постановление суда. Все бумаги предъявляются покупающей стороне в оригиналах и их копиях.

На ксерокопиях покупатель устанавливает наличие подписей (укажут соответствующие графы), штампов службы регистрации.

Для оформления свидетельств используются гербовые бланки. Все документы не должны иметь подчисток, помарок, исправлений, пр. Для подтверждения достоверности документации не лишними окажутся правоустанавливающие документы с печатью Росреестра.

Покупая объект недвижимости, стоит выяснить, какими правами на нее наделены третьи лица. Ими могут быть:

• зарегистрированные и временно исключенные из жилища выпиской отдельные категории лиц – отбывающие наказание по суду, военнослужащие срочники, граждане на лечении, временные пожилые обитатели домов престарелых, дети из учреждений воспитательного направления и зарегистрированные на жилищной площади несовершеннолетние;
• участвующие в долевой собственности дети, особенно если квартира приобретена на средства материнского капитала, оформлена в собственность приватизационным путем;
• супруги, если жилье приобретено в браке.

Надо проверить наличие отказа детей от доли собственности, отсутствие препятствий 1-го и 3-го пунктов списка. Поможет предоставленная владельцем расширенная выписка из домовой книги.

Проверка юридической чистоты квартиры — как осуществить

После осмотра жилья надо изучить информацию из выписки Бюро технической инвентаризации на соответствие действительности. По отмеченному поэтажному плану, экспликации на недвижимый объект недвижимости допустимо выяснить точную площадь квартиры, существование несогласованных перепланировок. И если в техническом паспорте уже есть штамп о подобных нарушениях, надо обстоятельнее изучить этот документ.

Если собственник квартиры до продажи сдавал ее в найм, заключал договор ренты, покупал по ипотеке либо при судебном разбирательстве на объект накладывался арест, то смена собственника не мешает оставаться таким обременениям в силе.

Потому подобные обстоятельства должны отсутствовать. Покупатель тогда обращается в ФРС или МФЦ за выпиской из Росреестра. В ней либо в «Публичной карте» онлайн, в отдельном разделе имеется вся информация об обременениях.

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

• Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
• Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
• Срок действия паспорта
• Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание

• Данные участников сделки
• Адрес квартиры
• Площадь недвижимости
• Существенные условия договора

✅ Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание

• Число прописанных
• Есть ли несовершеннолетние в их числе

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание

• Дата последнего платежа
• Отсутствие долгов
• Показания счетчиков

• Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

• Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

• Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
• Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

---

Похожие записи:

• Количество военных в россии 2021
• Рассчитать Декретный Отпуск Калькулятор 2021 Онлайн
• Дополнительное соглашение об изменении реквизитов: образец, как составить