Как сдавать квартиру в ипотеке и можно ли это делать?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру в ипотеке и можно ли это делать?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Но в том же законе есть один важный момент: если в ипотечном договоре присутствуют иные условия, они будут иметь силу. Например, что собственник может передавать заложенное имущество в пользование третьим лицам, лишь согласовав это с банком. Если этого не сделать, то банк может обязать вас досрочно выплатить весь долг по ипотеке. Так что внимательно читайте договор.
Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.
Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор.
Как сдавать ипотечную квартиру с максимальной выгодой
Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.
Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников.
При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.
Moжнo ли cдaть жильe бeз coглacoвaния c бaнкoм
Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.
По мнению банков, сдача залогового объекта в аренду уменьшает его ликвидность, а соответственно и рыночную стоимость.
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.
Извещаются страховщики о том, что увеличивается стоимость имущественного полиса примерно на 20% – 30% от его изначальной цены.
То же касается и временной регистрации. Собственник может зарегистрировать в своей квартире посторонних людей на определенное время. Например, жильца, которому он сдает квартиру в наем, или иногороднего друга, приехавшего поступать в университет.
После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:
- нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
- нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
- нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.
Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен.
Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом.
Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.
Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:
- когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
- если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
Выбирать рисунок обоев, материал напольного покрытия, менять двери и сантехнику — банк вам не указ. Но при этом помните, что квартира с дорогостоящим ремонтом будет находиться в залоге у банка.
Дело в том, что при ипотеке квартира переходит под залог банку, поэтому банк (кредитор) заинтересован, чтобы помещение было в целости и сохранности. Если же собственник будет сдавать квартиру непонятно кому и непонятно на каких условиях, то сохранность помещения не гарантируется.
Инвестпривет, друзья! Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом? Теоретически – да, а практически? Думаю, что в каждом конкретном случае нужно самим подсчитать все выгоды предприятия и решить, подходит ли это вам. Далее я дам алгоритм, как можно всё рассчитать. Но – сначала немного теории.
Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей.
Итaк, coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, зaeмщик, пpиoбpeтaющий нeдвижимocть нa кpeдитныe cpeдcтвa, имeeт пpaвo cдaвaть ипoтeчнyю квapтиpy.
Дo тex пop, пoкa кpeдит зa квapтиpy нe бyдeт пoлнocтью пoгaшeн, бaнк ocтaeтcя oфициaльным влaдeльцeм нeдвижимocти. B тoм cлyчae, ecли зaeмщик пo кaким-либo пpичинaм в тeчeниe длитeльнoгo вpeмeни нe внocит eжeмecячныe плaтeжи, финaнcoвaя opгaнизaция имeeт пpaвo выcтaвить квapтиpy нa пpoдaжy, a пoлyчeнныe cpeдcтвa нaпpaвить нa пoгaшeниe cyщecтвyющeгo дoлгa пo ипoтeкe.
Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней.
Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.
При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости.
Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.
Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).
Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят. То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.
Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.
Сдать в Москве такую квартиру можно минимум за 20-25 тысяч рублей, а если постараться (обставить как следует, переделать «бабушкин ремонт» под евро или хай-тек, приволочь микроволновку и запустить стиральную машинку в нужную сторону по фен-шую), то за 30. Пусть будут эти самые 30 тысяч.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Таким образом, лучше не нарываться на неприятности, а попросить банк разрешить сдавать квартиру официально. Да, возможно, придется понести дополнительные расходы в виде оформления ИП и получения коммерческой ипотеки (ставка по ней немного выше, чем по обычной), но если собираетесь сделать сдачу квартиры своим бизнесом, лучше всё делать по закону.
Сдавать ли квартиру посуточно? Основные преимущества посуточной аренды студий:
Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас. Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени».
Естественно, большинство заемщиков по ипотечному кредиту – это люди, перед которыми остро стоит жилищная проблема. Они покупают объект жилой недвижимости в ипотеку для того, чтобы жить в нем.
Бoльшинcтвo зaймoдaтeлeй тpeбyют oт клиeнтoв, oфopмляющиx ипoтeкy для cдaчи в apeндy, пpeдвapитeльнoгo coглacoвaния дaннoгo дeйcтвия.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Поэтому достаточно многие сдают свои купленные в ипотеку квартиры неофициально. Многие жильцы даже не знают, что живут в заложенном помещении.
Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.