Возможен ли ДДУ без эскроу счета

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможен ли ДДУ без эскроу счета». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков. Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству). Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.

Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».

При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.

Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

• окончание срока депонирования;
• нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
• банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

• застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
• быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
• на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Написать комментарий

Важно понимать, что реализация недвижимости с применением механизмов эскроу-счетов не подразумевает отмены ДДУ (договоров долевого участия). Сейчас стали противопоставлять эти два понятия, но это неверно. По факту поменялся только алгоритм расчетов между покупателем и застройщиком.

Как работают новые правила?

Сейчас рынок находится на начальном этапе работы по новым правилам, ведь только стартовали сделки по новой схеме. Значительного опыта у застройщиков, банков и покупателей еще нет — делать выводы пока сложно. Однако уже можно отметить, что серьезных сложностей и изменений в процессе покупки квартиры в новостройках не наблюдается. Дополнительным условием для покупателя стала лишь необходимость обязательно открывать в банке счет, который после регистрации договора долевого участия (ДДУ) и станет счетом эскроу.

Важно понимать, что реализация недвижимости с применением механизмов эскроу-счетов не подразумевает отмены ДДУ (договоров долевого участия). Сейчас стали противопоставлять эти два понятия, но это неверно. По факту поменялся только алгоритм расчетов между покупателем и застройщиком.

Как работают новые правила?

Сейчас рынок находится на начальном этапе работы по новым правилам, ведь только стартовали сделки по новой схеме. Значительного опыта у застройщиков, банков и покупателей еще нет — делать выводы пока сложно. Однако уже можно отметить, что серьезных сложностей и изменений в процессе покупки квартиры в новостройках не наблюдается. Дополнительным условием для покупателя стала лишь необходимость обязательно открывать в банке счет, который после регистрации договора долевого участия (ДДУ) и станет счетом эскроу.

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы. Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем. Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент. Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу. Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

• Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.

• В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя. Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной. При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться. Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя. При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

• Ежемесячное начисление процентов банками.
• Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
• Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо!
Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки. То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде. В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть первая)

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

1. не менее трех лет работы;

2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.

По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.

Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.

Средства вернут покупателю, если:

• Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
• Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.

1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.

Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик

2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.

Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.

Стабильное финансирование

Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.

Банковский контроль

Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.

Доверие покупателей

Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.

Суть использования счета эскроу в долевом строительстве очень проста. Дольщик вносит оплату за приобретаемую недвижимость на специальный эскроу счет, на котором они депонируются («замораживаются») до сдачи дома в эксплуатацию. После этого, если застройщик выполнил свои обязательства — право распоряжения данными деньгами переходит к нему. Если не выполнил — средства возвращаются дольщику.

Рассмотрим, как происходит весь процесс участия в долевом строительстве и расчетов по сделке с использованием эскроу счетов застройщика.

Этап 1. Выбор объекта. Покупатель выбирает застройщика и желаемый объект недвижимости.

Этап 2. Заключение ДДУ. Покупатель и застройщик заключают Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ).

Этап 3. Внесение средств на счет эскроу. Покупатель вносит оплату по договору на эскроу счет застройщика, открытый в уполномоченном банке (банк для открытия счета выбирает застройщик, но среди тех, что находятся в специальном реестре ЦБ).

Этап 4. Строительство объекта. Застройщик осуществляет строительство объекта, но средства на счете эскроу для этих целей он использовать не может — они находятся там «замороженными» до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Этап 5. Использование средств на счету эскроу. Только после того, как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, первый дольщик получит документы на свою недвижимость и ключи, застройщик получает право использования средств на счету по своему усмотрению. Если же объект не будет достроен и сдан в эксплуатацию в указанный в договоре срок, средства со счета эскроу возвращаются дольщику, и тот может использовать их по своему усмотрению.

Для застройщиков переход на схему продажи жилья в новостройках по 214-ФЗ через счета эскроу выглядит менее привлекательным.

Главный недостаток в том, что застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков на протяжении процесса строительства. Соответственно, для этих целей ему придется привлекать другие ресурсы: или собственные, или, вероятнее всего, заемные.

За заемные средства, в отличие от средств дольщиков, придется платить, и эти расходы в итоге будут перераспределены, конечно же, на дольщиков.

То есть, переход к проектному финансированию однозначно приведет к подорожанию недвижимости на первичном рынке, как минимум — на размер стоимости кредитных ресурсов (10-15%).

Однако, можно увидеть и некоторые плюсы для застройщика. Например, тот факт, что при привлечении заемных средств через проектное финансирование застройщик сразу получит необходимую сумму от банка, либо же откроет кредитную линию, которой сможет пользоваться по мере необходимости. А при использовании для строительства средств дольщиков, этих средств может не хватать, например, если плохо идут продажи — в такие периоды стройки часто «замораживались», что влекло за собой массу проблем.

В целом, переход на проектное финансирование и счета эскроу более выгоден крупным застройщикам, которые смогут найти собственные средства для финансирования строительства. И возможность за счет этого продавать свою недвижимость дешевле может вытеснить с рынка более мелкие компании, которым для строительства придется привлекать кредиты.

Если речь идет о покупке недвижимости на первичном рынке, сделка по схеме эскроу счетов проводится следующим образом:

• покупатель подбирает квартиру, заключает с застройщиком ДДУ. В нем обязательно указывается, что расчеты будут вестись через эскроу-счет.

Важно! Данный вариант оплаты станет обязательным для всех с 01.07.2019 года. Исключения есть, но о них — позже;

В мире счета данного типа используются достаточно давно. В России они только появились и еще не пользуются большой популярностью. Возможная причина — не все банки предоставляют подобную услугу. Получить подробную информацию о том, кто может открыть счет — на сайте Центрабанка.

Банки работающие с эскроу счетами, должны соответствовать особым требованиям. Например, обязательны высокий кредитный рейтинг и универсальная лицензия. На текущий момент времени эскроу счета могут открывать Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Совкомбанк и т. д.

Многие опасаются, что введение эскроу счетов приведет к сокращению количества и застройщиков, и банков, способных кредитовать строительство. Первые не смогут пользоваться дешевыми деньгами покупателей недвижимости и вынуждены будут брать кредиты. Неизбежное следствие — удорожание квадратных метров.

Банки, если не получат доступа к эскроу счетам, не смогут финансировать строительную отрасль и выдавать ипотечные кредиты. Это — потеря значительного объема прибыли, а значит, и конкурентных преимуществ.

Эскроу счет — это возможность обеспечить безопасную передачу денег между покупателем недвижимости и продавцом. Но технология еще не проработана, не сформирована судебная практика. Отдельные эксперты говорят о том, что нововведение будет выгодно только банкам. Они будут сначала финансировать дольщиков, потом выдавать кредиты застройщикам. А вероятность банкротства строительных компаний из-за недостатка средств значительно усилится.

Можно ли открыть совместный счет эскроу с другим физическим лицом?

• Нет. Открывается один счет эскроу на один ДДУ. Вы сами определяете, кто будет владельцем счета.

Можно ли открыть счет эскроу по доверенности?

• Да, счет эскроу можно открыть по нотариальной доверенности.

Можно ли открыть счет эскроу в другом банке?

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Нововведение, которое облегчает жизнь участников долевого строительства и вводится с середины 2019 года, – это эскроу-счета. Еще с 2018 законодательную инициативу в виде изменений в Закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) критиковали застройщики. Но для участников в целом изменения служат защитной мерой, предупреждающей большие финансовые потери из-за недобросовестности строительных компаний, а также мошеннических схем. Вместе с тем есть и некоторые риски у дольщиков при эскроу-расчетах.

Основная претензия – в схему отношений между строительной компанией и участником вводится банк, а это повысит стоимость жилья, снизит потребление. В реальности это не привело к подобным последствиям в значительной мере, на рынок недвижимости оказывают сильное влияние другие процессы.

Схема заключается в том, что участник передает деньги не непосредственно застройщику, а в банк на специальный счет – эскроу. Средства депонируются, снять их оттуда просто так ни строительная компания, ни участник не может. Они поступают застройщику после того, как он выполнит свою часть договора долевого строительства (ДДУ). Если же этого не происходит, а также в некоторых других случаях деньги возвращаются дольщику.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Потенциальный участник выбирает строящийся дом, связывается с застройщиком, уточняет условия ДДУ;
2. Стороны подписывают соглашение, договор долевого участия (ДДУ);
3. Участник/дольщик перечисляет в соответствии с соглашением деньги на эскроу-счет, который открывается в банке на имя застройщика;
4. В ходе непосредственного строительства компания не может получить эти деньги, но под них получает заем в банке;
5. После введения дома в эксплуатацию специальный сотрудник банка проверяет выполнение всех условий сделки, при отсутствии значимых недостатков застройщику дается доступ к средствам на эскроу-счете.

В целом схема несложная, преследует цель защитить интересы дольщика. Создается впечатление, что ничего неприятного с вложенными средствами не произойдет. Если компания сдаст дом вовремя, участник получит жилье. При нарушении условий ДДУ деньги вернутся обратно. Но для дольщика в этом процессе есть некоторые скрытые риски, которые ему нужно учитывать при заключении сделки.

При заключении ДДУ с застройщиком участнику рекомендуется учитывать следующие моменты:

1. На каждое соглашение открывается отдельный счет, сведения о котором указываются в ДДУ;
2. В соглашении прописываются такие условия, как размер вносимой на счет суммы, срок, до которого они там находятся, а также основания прекращения обязательств сторон друг перед другом;
3. Срок действия счета может устанавливаться сторонами любой, но Законодатель требует, чтобы он был минимум на полгода длиннее указанного срока в ДДУ;
4. Условия доступа застройщика к деньгам могут оговариваться и вписываться в ДДУ разные при соблюдении основного требования – соответствие действующему законодательству.

В преддверии 01 июля 2019 года ряд застройщиков поспешило переоформить ДДУ на заинтересованные юридические лица, которые в дальнейшем продают квартиры по договорам переуступки со способом расчетов через аккредитив. С одной стороны это позволяет застройщикам сохранить издержки на прежнем уровне (нет необходимости платить процент банку по кредитам), а также позволяет обойти проверки самой строительной компании, проверки целевого использования средств.

Но такая схема несет для дольщиков дополнительные риски:

1. отсутствие проверки использования средств дольщика как раз может сыграть с участником долевого строительства плохую шутку. Здесь нужно будет очень тщательно подходить к выбору застройщика, понимать риски недостроя и учитывать репутацию компании;
2. юридическое лицо, на которое оформляются права, как правило, небольшая организация. В случае, если ее признают банкротом по каким-либо неисполненным обязательствам, то все сделки, совершенные за год до признания этой организации банкротом, будут признаны ничтожными.
3. налоги. В целях снижения издержек на налоги, юридическое лицо будет намеренно занижать стоимость квартиры по соглашению по переуступке с Вами до того уровня, по которому получило эти права от застройщика. Соответственно разница между реальной ценой квартиры и ценой в соглашении может быть скрыта от налоговых органов или учтена как плата за переуступку. Впоследствии это отразится и на получении налогового вычета при продаже этой недвижимости (Вы заплатите больше налогов, если решите продавать квартиру в течение 5 лет после оформления права собственности), и на рисках невозврата этой неучтенной суммы в случае спора с юридическим лицом.
4. риск недобросовестности юридического лица. Например, необходимо тщательно проверять юридическое лицо на предмет некрупности сделки, изучать финансовую отчетность организации, а это бывает сложно по причине элементарного нежелания этого юридического лица раскрывать информацию.
5. обычно застройщики ограничивают количество переуступок двумя, в данной схеме одна переуступка уже совершена. Это может отразиться на вашей инвестиционной составляющей в будущем.

С 2018 года средства на счетах дольщиков защищает механизм страхования средств. Это дополнительные гарантии — деньги на счёте застрахованы. Сейчас подобный механизм защищает вклады граждан, но в сумме до 1,4 млн рублей. Страховой лимит для счетов дольщиков выше — до 10 млн рублей.

Такой механизм защищает дольщика с двух сторон: и при банкротстве застройщика, и при банкротстве кредитной организации.

Cпециальный счёт, который гарантирует застройщику своевременную оплату сделки и помогает защитить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства.

Что такое счёт эскроу?

Cпециальный счёт, который гарантирует застройщику своевременную оплату сделки и помогает защитить деньги покупателя недвижимости на стадии строительства.

• Частые вопросы
• Документы

Теперь вопрос следующий – надо ли волноваться и куда-то бежать клиентам, которые заключили ДДУ, в том случае, если проект, где они купили квартиру, будет переходить на новые рельсы. То есть имеется в виду новостройка, где «старые» покупатели оформили ДДУ, а новым будут открывать счета эскроу. Надо ли «старым» покупателям волноваться? Ответ: не надо, ничего делать не придется.

«Тех покупателей, которые уже заключили договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется», — объясняет Рустам Арсланов (ГК «Гранель»).

Ведь если человек заключил ДДУ и перевел деньги на расчётный счёт строительной компании (купил «по старым правилам»), его средства уже поступили к застройщику напрямую, детализирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»). Дольщику не нужно открывать эскроу, а банк не может претендовать на его деньги.

То есть никакого перевода старых договоров на счета эскроу не будет.

В целом эксперты уверены – опасаться рынка новостроек сегодня не нужно. Не надо бояться ни ДДУ, ни эскроу. Более того, например, Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»), считает, что сейчас удачный момент для покупки: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (около 10% годовых). Вопрос заключается в том, на каком этапе заходить в проект. Можно дождаться, скажем, первых этажей. Олег Сухов рекомендует покупать жилье на завершающей стадии, у надежного застройщика.

Представители компаний советуют не тянуть с покупкой жилья и высказывают единую точку зрения: после 1 июля цены вырастут. Скорее всего, действительно, в сегменте недорогого жилья так и будет: там можно ожидать «урезания» скидок на старте продаж и неплохую ценовую динамику по мере строительства. А вот в более дорогих проектах рост цен неочевиден, так как, например, жилья уровня бизнес-класса на рынке предостаточно. Подробнее об этом читайте в статье «Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета?».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нет, этот вид счетов может открыть банк, кредитующий проект. Таким образом создаются условия для обязательного участия банков в долевом строительстве — впоследствии это станет основой для полного проектного финансирования. Что делать покупателю? — либо принимать условие, либо искать другую новостройку.

Что будет, если застройщик сорвет сроки или не достроит дом?

Деньги с эскроу-счета вернутся дольщикам. Этот механизм работает и для случаев, когда нарушены указанные в договоре долевого участия сроки строительства. Бесконечно оттягивать сдачу объекта не получится, уйти с деньгами в банкротство тоже невозможно — деньги не вывести. Банк не даст покоя застройщику, поскольку в проект уже вложены кредитные средства. А у банка гораздо больше средств воздействия, чем у дольщиков.

Большинство рисков, которые раньше перекладывались на самого дольщика, теперь перекрыты разными степенями защиты, причем не только государством, а самим фактом и механизмов участия банков в системе финансирования. Остается только незначительная доля рисков, связанная с завершением проектов, которые должны быть достроены по старым ДДУ. Правда, теперь становится не совсем понятным, как будут выстраиваться роли девелоперов в схеме строительства — ведь финансируется банком именно застройщик. Возможно, часть проектов перейдет на финансирование и реализацию по договорам купли-продажи. Но самый эффективный вариант защиты останется в схеме ДДУ.

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

Андрей Ляшков, директор агентства недвижимости «Ларец», отмечает, что для получения проектного финансирования компании потребовалось бы доказать банку работоспособность бизнес-модели проекта, предоставить в залог земельный участок, личное имущество на ту сумму, которую он занимает, личное поручительство. «Есть риск, что в финансировании откажут. А у девелопера уже начата стройка, заключены договоры долевого участия, допустим, на 9% площадей. Без кредита завершить проект будет не на что, а значит, появятся и проблемный объект, и обманутые дольщики. Отмечу, что банки говорят о том, что готовы выдать финансирование, если чистая прибыль после реализации всех квартир составляет 15% и выше, но в Перми таких объектов единицы. Многие компании работают на пороге рентабельности, и их чистая прибыль – 8-9%: при себестоимости строительства 35-37 тыс. рублей за квадратный метр цена продажи составляет 45-50 тыс. рублей за квадратный метр, если говорить о многоквартирном жилье класса «стандарт» в Перми», – пояснил Андрей Ляшков.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

• Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
• В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
• Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
• Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
• Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
• Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Похожие записи:

• Предприятие это недвижимое имущество
• Бланк соглашения заявления по соглашению сторон 2021
• Объяснительная перерасход горячего водоснабжения за второе полугодие 2021г.