Покупка квартиры на этапе котлована риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на этапе котлована риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

• Покупка жилья в ипотеку: поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков?
• Покупка квартиры через агентство недвижимости. Обзор рекомендаций юриста по составлению договора и оформлению сделки.
• Как правильно выкупать доли в квартире у родственников? Подробная схема с нюансами, основные варианты и этапы выкупа долей в квартире.
• Законный отказ от доли в приватизированной квартире – зачем он нужен и как все оформить правильно.
• Как оформить договор аванса при покупке квартиры. Как правильно составить соглашение?

✓

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

✓

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

✓

Самый широкий выбор планировок и этажей

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

✓

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

✓

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

✓

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

✘

Квартиру придется ждать несколько лет

✘

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

✘

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.

✓

Меньше срок ожидания квартиры

✓

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

✓

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

✓

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Вопрос покупки квартиры на котловане в последнее время слегка теряет актуальность.

Это связано с тем, что из-за перехода на эскроу-счета застройщики теряют доступ к финансам дольщиков до конца строительства. Реализовывать квартиры с существенным дисконтом на старте становится не совсем выгодным мероприятием.

Есть ли смысл поторопиться с покупкой квартиры на котловане, пока еще есть возможность — надо разобраться. Мы оценили все плюсы и минусы такого приобретения, но у каждого покупателя может быть и собственное мнение. Решение остается за вами.

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме

В 2018 году на рынке недвижимости продавалось рекордное количество новостроек. Такой наплыв объяснялся тем, что девелоперы хотели успеть получить разрешения на строительство МКД до ужесточения Закона № 214, которое начиналось с 1 июля 2018 года.

В то время объем нового строительства увеличился на 53,5 %. И сейчас, в 2021 году, очень много квартир на начальных стадиях строительства. Только в одной Москве на стадии котлована находится 36 % квартир.

По словам экспертов в сфере недвижимости, в столице с нарушением сроков сдается от трети до половины новостроек, в Подмосковье и того больше — до 85 %.

Из-за постоянных изменений, происходящих на строительном рынке, и нестабильности в экономике увеличиваются риски банкротства застройщиков. Поэтому приобретение квартиры на котловане связано с большими рисками.

Чтобы не потерять деньги, выбирая квартиры на стадии котлована, нужно тщательно анализировать застройщика, обращать внимание на проекты, которые были построены под его эгидой ранее.

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, следует отдавать предпочтение ЖК, в рамках которых уже есть построенные и заселенные корпуса. Если уверенность в застройщике достаточно велика, можно выбрать и новый проект жилой застройки. Цены за квартиры в нем будут существенно выгоднее.

Принцип большого ассортимента на стадии котлована срабатывает также далеко не всегда. Малое количество жилых помещений остается только в самых востребованных проектах, в остальных этот показатель существенно выше.

Приблизительно 15 % квартир распродается только в течение 2-3 лет после сдачи МКД в эксплуатацию. И нужно заметить, что в данном случае остатки не всегда сладки. Остаются или менее ликвидные квартиры, или очень дорогие многокомнатные.

Некоторые застройщики стремятся придержать и самые популярные варианты до конца. На высокой стадии готовности дома их можно будет продать по завышенной стоимости. По этой причине девелоперы выводят в продажу только пулы квартир.

Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо навести справки о застройщике. Так вы сможете понять степень надежности компании, которая будет строить ваш дом.

Если застройщик «славится» плохой репутацией, то лучше с ним договор не заключать. Полезно будет навести справки о сданных проектах, истории их строительства. На первоначальных этапах поиска поможет глобальная сеть.

Официальные данные о компании-застройщике доступны на официальных сайтах. Там же можно будет найти разделы об истории компании, инвесторах, кредиторах, сданных в эксплуатацию объектах, строящихся проектах, сроках сдачи. В случае, если застройщик активно сотрудничает с крупными банками, это также может быть гарантией чистоты сделки.

Как купить квартиру на стадии котлована?

Обязательным условием покупки квартиры на стадии котлована является заключение договора долевого строительства с компанией-застройщиком. В соглашении фиксируются сведения по объекту, сроки окончания строительства, цена за квадратный метр.

Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.

К сожалению, не все застройщики спешат заключать договора долевого участия. Только в Москве из общего количества их всего около 20 %. Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск заключается в том, что этот документ нигде не регистрируется, а поэтому может и не соблюдаться.

Еще один момент мошенничества связан с предоставлением векселя. Клиент покупает этот документ, но он не дает никаких гарантий на квартиру. Собственно, в нем и не указывается никаких сведений об объекте.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.

Агентство недвижимости «Адрес» – одна из известных нижегородских риэлторских организаций, занимающихся сделками с объектами недвижимости в новостройках. Сотрудники компании часто имеют дело и с покупками «с котлована» по договору долевого участия.

О том, почему нижегородцы не боятся покупать «квартиры на бумаге» и о том, как заселиться в такую квартиру, избежав мошеннических схем, нам рассказал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров.

— Квартиры на стадии строительства пользуются большим спросом, — считает Петров. – Сам способ инвестирования подразумевает выгоду с обеих сторон.

Ну, выгода покупателя понятна – квартиры с котлована можно купить если не в разы, то все равно намного дешевле, чем уже построенное жилье со свидетельством о праве собственности. Иногда экономия при такой сделке может доходить до 30 % от реальной стоимости объекта.

— А выгода застройщика в том, чтобы использовать некредитные средства, – объясняет Сергей Петров. – Это свои деньги плюс деньги соинвесторов, то есть покупателей, ведь каждый участник долевого строительства становится соинвестором. Такая система позволяет застройщику меньше работать с банковскими кредитами (которые нужно отдавать с большими процентами) и при этом иметь финансовый план строительства дома и по этому плану незамедлительно получать финансирование. А чем меньше кредитных средств, тем ниже затраты, и, соответственно, стоимость квадратного метра.

Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно — ДДУ).

Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия». То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем.

— Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров. — А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве. В чем незаконность?

— Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, — объясняет Сергей Петров. — А разрешение на строительство получается в администрации. Туда подается целый пакет документов — документы на земельный участок, проектно-сметная документация, которые позволяют городской администрации считать, что застройщик может и будет осуществлять строительно-монтажные работы. Это как раз сделано, чтобы оградить наших граждан от нерадивых застройщиков. И если вас просят заключить не основной, а именно предварительный договор долевого участия, значит, никакого разрешения на строительство дома не получено.

Еще один вариант мошенничества – вексель на жилье.

— Застройщик выпускает вексель, то есть долговое обязательство, которое он обязывается погасить квартирой, — поясняет Петров. — Дольщик покупает такой вексель, но это вовсе не означает, что свою квартиру он получит. Скорее наоборот – ведь в векселе не указано, что это будет за жилплощадь.

Вексель это финансовый документ, по которому выплачиваются на определенных условиях деньги, а не квадратные метры. Вексель имеет номинальную стоимость, и застройщик вполне может отказаться покрывать ценную бумагу жилплощадью, отдав вместо нее деньги по номиналу. Благо инфляция постоянна – деньги обесцениваются, зато также постоянно дорожает жилплощадь.

Это то, что делать не нужно. А вот на что нужно обратить внимание, так это на страховку.

— С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные московские или питерские фирмы.

И вот почему. Дело в том, что изначально было три способа страхования застройщика. Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Однако после введения обязательного страхования нижегородские СРО не стали участвовать в страховании строек – мол, деньги в фонд выделялись не для этого, а страховать каждую стройплощадку дело накладное.

Второй способ страхования – банковская гарантия. Но сразу оказалось, что и этот способ – проблематичный. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.

А вот третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.

— Сейчас осваивают рынок крупные московские и питерские страховые компании, — считает Сергей Петров. — То есть те, у кого в любом случае найдется, чем выплатить страховку. Темпы строительства в столицах крайне высоки, и несколько несданных объектов картины не меняют. Это как с автострахованием – будут, конечно, ДТП, но большинство-то ездит по правилам и в аварию не попадет.

Кстати, по словам Сергея Петрова, в последнее время попытки мошенничеств с обманом дольщиков и заморозкой строительства встречаются лишь изредка. Все дело в контроле со стороны органов власти.

— По ныне действующему законодательству санкции против нерадивых застройщиков такие «кудрявые», что едва ли кому то захочется их нарушать, — поясняет Петров. — Если раньше МРОТ был 100 рублей, а санкции — 1000 МРОТ, то это наказание сравнительно небольшое. Но сейчас МРОТ равен прожиточному минимуму. Все санкции умножаются на 5554 рубля. Тот же предварительный договор долевого участия до получения разрешения на строительство, может обойтись юридическому лицу штрафом на сумму более 20 миллионов рублей, а физическому – то есть руководителю, будет стоить от восьмисот тысяч рублей. —

Такие санкции невыгодны и компаниям, сотрудничающим с застройщиком, — уверен директор АН «Адрес» Сергей Петров. — Например, для своих застройщиков-партнеров наша компания оказывает услуги по юридическому сопровождению, так что никаких рисков у наших партнеров не возникает.

Повысилась и сознательность самих застройщиков.

— Они, конечно, могут заключить предварительные договоры долевого участия, или нарушить закон в других частях, но при этом, любой конкурент, собрав об этом информацию, может обратиться в контролирующую организацию и «помочь» прекратить существование такой компании.

Одна из основных «серых схем» состоит в том, что покупателю квартиры «на котловане» застройщик предлагает заключить так называемый «предварительный договор купли-продажи». Он представляет собой не более чем обязательство заключить договор купли-продажи квартиры (основной договор) в будущем. При этом заключение предварительного договора не запрещает застройщику после окончания строительства продать готовую квартиру не покупателю «на котловане», а третьим лицам.

— Очень многие, в том числе нижегородские, застройщики используют предварительный договор вместо договора долевого участия в случаях, если у них есть проблемы с проектной документацией, — объясняет заместитель руководителя юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова. — Зачастую, если просто хотят сэкономить на расходах по регистрации долевого участия или же по каким-то причинам не хотят, чтобы у них было обременение на земельном участке. С фактом умышленного мошенничества при использовании предварительных договоров мы не встречались уже давно. Ранее действительно, осуществлялись неоднократные перепродажи квартир, если регистрация договоров участия не проводилась.

— Следует отметить, что согласно действующему законодательству предварительный договор обладает всей юридической силой и единственный его реальный минус это отсутствие регистрации в ЕГРП. При этом, правда, предварительный договор должен включать в себя все условия основного договора, то есть он должен отражать все существенные условия договора купли-продажи, а именно четко описывать объект, оговаривать цену и сроки передачи.

В таком договоре, по словам юриста, обязательно должен быть указан срок для заключения основного договора (если срок не указан, предварительный договор считается заключённым на 1 год) и условия его заключения при необходимости.

— При этом гражданам нужно понимать, что если до истечения указанного в предварительном договоре срока, ни одна из сторон не требует заключения основного договора, то предварительный договор считается утратившим свою силу, — объясняет Никоненкова. – Отсюда: большой простор для «фантазии» застройщика, особенно если гражданин не вдумывался в условия предварительного договора. Мошенники могут получить деньги гражданина, «прокрутить» их, затем нарушить срок заключения основного договора, после чего по формальным основаниям предварительный договор утрачивает силу. Застройщик при такой «схеме» даже вернет деньги гражданину, ему это выгодно – готовое жилье он продаст дороже! Следовательно, гражданину самостоятельно нужно заботиться о своих правах и изучить договор, прежде чем подписывать. Во всем остальном предварительный договор также как и основной порождает права и обязанности сторон, и в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора ее можно к этому понудить в судебном порядке.

— Что же касается перепродажи, то если уж гражданин согласился на заключение предварительного договора, то ему необходимо отслеживать права на свой объект, то есть контролировать ход строительства, периодически заказывать выписки из ЕГРП на предмет изменения прав на данный объект или на долю в праве. В случае, появления каких-то оснований полагать наличие прав третьих лиц на его объект, гражданину незамедлительно необходимо обратиться в суд с заявлением о признании незаконной сделки и наложением обеспечительных мер на спорный объект недвижимости.

Резюме таково: в предварительном договоре необходимо четко указывать сроки, полно и достоверно описывать объект недвижимости, а также устанавливать штрафные санкции для застройщика за нарушение условий договора. Идеальным вариантом было бы обеспечение предварительного договора залогом объекта недвижимости.

На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.

Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.

Как это сделать?

— Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, — поясняет Никоненкова. — Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.

Застройщики могут предложить покупателю квартиры «на котловане» заключить договор купли-продажи векселя. Покупатель вносит деньги в обмен на вексель, а затем выдавшее его юридическое лицо обязуется «погасить» ценную бумагу квартирой после окончания строительства.

Как можно с точки зрения закона обеспечить гарантии исполнения такого векселя? Как избежать риска двойных продаж? Как принудить к погашению векселя в том случае, если застройщик уже отказывается погашать его или хочет погасить деньгами, а не жилплощадью?

— Я настоятельно рекомендовала бы гражданам ни в коем случае не вступать в подобные взаимоотношения, — отвечает Елена Никоненкова. — Вексель это ценная бумага, которая напрямую никак не связана с обязательствами застройщика передать гражданину квартиру. Поэтому понудить застройщика впоследствии погасить вексель путем передачи объекта недвижимости весьма проблематично и появляется много вопросов, а именно: Из чего возникло обязательство застройщика передать объект недвижимости? Какой объект недвижимости должен быть передан? По какой цене? В каком качестве?? Можно будет попробовать в суде признать комплект документов сделкой долевого участия, но гарантировать результат сложно.

«Кто успел, тот и купил»

Один из очевидных плюсов приобретения квартиры на ранних сроках застройки — широкий ассортимент.

Стадия котлована даёт потенциальным покупателям привилегию одними из первых изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.

Конечно, решающий критерий для приобретения недвижимости на ранних этапах — более низкая цена, чем на завершающих этапах. Квартиры на нулевой стадии строительства стоят дешевле, поэтому они и привлекают большинство потенциальных клиентов приобретать недвижимость, которую ещё года 2 минимум они не увидят.

По словам экспертов, такой дисконт на начальных этапах застройки зачастую бывает ощутимым, если сравнивать с ценником на готовую квартиру. «Стоимость действительно отличается, так как нулевая стадия строительства – это риск для покупателя и относительно невысокая стоимость квадратного метра на этом этапе – это возможность нивелировать присущие некоторые страхи и сомнения», — поясняет Борис Лесков, первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ».

Этап котлована в строительстве дома — процесс не самый быстрый, поэтому многих покупателей это медленное течение времени может заставить изрядно понервничать. Ведь как же так, вроде приобрели квартиру на стадии котлована месяц назад, а визуально все выглядит как раньше.

«В среднем на подготовку площадки под строительство уходит 1,5-2 месяца, еще столько же могут длиться земляные работы, после чего строители переходят к фундаментным работам. Их средняя продолжительность варьируется от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабности проекта и объема работ.

Самый долгий этап, который длится от нескольких месяцев до 1,5 лет – это монолитные работы, то есть сам процесс возведения здания или как говорят в народе «установка коробки». Опять же, я называю примерные сроки для 17-ти — 25-ти этажного жилого дома с одним подземным этажом. В зависимости от масштаба и сложности проекта могут быть и другие сроки, как в меньшую, так и в большую сторону», — объясняет Борис Лесков.

Жилой комплекс — сложнейшая конструкция, в которую надо не просто вложить огромный пул средств, но и грамотно его распределить. Рассказываем, сколько девелоперы выделяют на, так скажем, «корневую систему» ЖК.

«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.

Мы попросили экспертов выделить основные риски, с которыми так или иначе могут столкнуться «первые» покупатели новостроек.

«Благодаря изменению модели рынка жилой недвижимости с переходом на эскроу счета, риск потери денег покупателем квартиры сегодня минимизирован. Главный его риск сегодня – не получить квартиру, но при этом деньги ему вернутся. Правда, без процентов и спустя определенный период времени, за который стоимость квартир может существенно вырасти. В результате, произойдет обесценивание накоплений покупателя, и на них он сможет приобрести квартиру уже меньшей площади, чем раньше, — например, однокомнатную вместо двухкомнатной. До введения эскроусчетов риски покупателя были существенно выше, и дольщик при банкротстве застройщика мог лишиться всего — и денег, и квартиры. При приобретении жилья у девелоперов, реализующих квартиры по старой схеме, все эти риски сохраняются», — подмечает Гавриил Королев.

Самые низкие цены застройщики предлагали в самом начале проекта – на этапе рытья котлована. Как правило, подобные инвестиции себя оправдывали – строительство успешно завершалось и жилье поднималось в цене на 10-30%. Однако часть застройщиков не смогло оправдать надежд граждан и не смогли довести свои проекты до логического завершения. Какие-то компании не смогли сделать этого в связи с неэффективным руководством, руководство других и не собиралось достраивать дома, третьи пали жертвами конкурентной борьбы, четвертых настиг кризис и т.д. Обманутые дольщики стали государственной проблемой. И власти предприняли кардинальные меры ее решения – ввели целый ряд поправок в законодательство.

Начиная с печально известной аферы «Элита-Центр», строительный рынок жилой недвижимости Украины каждый год ознаменуется очередным скандалом. Только в Киеве счет пострадавших инвесторов от действий недобросовестных застройщиков идет на десятки тысяч человек.

Практика показывает, что самым слабым звеном в процессах строительства жилья в Украине являются именно инвесторы, за чей счет и происходит это строительство.

Как ни странно, в Украине это вполне законно. Из всех источников финансирования инвестиционной деятельности, определенной в ст.10 закона «Об инвестиционной деятельности», застройщики почти всегда выдирают только одно – привлеченные финансовые средства инвесторов.

Законодательство устанавливает лишь некоторые ограничения при осуществлении инвестирования в объекты жилищного строительства. В частности, такое инвестирование может осуществляться исключительно через:

• фонды финансирования строительства;
• фонды операций с недвижимостью;
• институты совместного инвестирования;
• путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Законодатели и юридическое сообщество активно генерируют идеи, как бороться с таким явлением. Диапазон предложений достаточно широк. От разработанного в 2019 г. Минрегионом законопроекта «О защите прав физических лиц – вкладчиков в строительство многоквартирных жилых домов», который предусматривал фактически национализацию долгостроев при определенных обстоятельствах, к предложению введения государственной регистрации имущественных прав на объекты, которые будут созданы в будущем.

Однако, большинство предложений ограничиваются лишь борьбой с последствиями, но не с причинами этого явления.

В то же время, мировые тенденции в строительстве другие. Приобретение недвижимости, а тем более жилой, фактически не является инвестированием, в понимании его как инструмента для увеличения собственного капитала. В основном, это базовая потребность каждого человека.

Гражданское законодательство Украины содержит юридические конструкции, которые могли бы уже сейчас решить проблему и поставить точку в несметном количестве обманутых инвесторов-покупателей жилой недвижимости.

Так, еще в 2017 г в главу 72 Гражданского кодекса было добавлено ряд норм по использованию эскроу-счетов. Тем самым, в наше законодательство был имплементирован действенный механизм, который уже давно и успешно используется в странах с развитыми экономиками.

\n

Созданная программа позволяет купить собственное жилье. Денежные средства предоставляет государство. Так повышается престиж службы в ВС РФ и стимулируется приток новых контрактников. Чем дольше работает военный, тем больше преимуществ будет при оформлении ВИ.

\n

Купить недвижимость за счет государственного бюджета может любой гражданин, который включен в накопительно-ипотечную систему.

\n

\n

Все военнослужащие, чей срок работы в армии превышает 3 года, являются участниками программы. Контрактнику предоставляется целевой заем, который он должен потратить на приобретение собственной недвижимости. Государство выдает денежные средства безвозмездно на период службы в ВС.

\n

Целевой заем состоит из двух частей:

\n

\n
• Накопительная. Определенная сумма ежегодно поступает на индивидуальный счет.

\n

• Инвестиционная. Передается в управление государственным компаниям, которые вкладывают их в разрешенные активы (акции, ценные бумаги).

\n

\n

Первые 3 года службы денежные средства копятся на счету контрактника. Спустя это время, их можно использовать в качестве первоначального взноса. Только после 20 лет выслуги квартира станет собственностью гражданина (или через 10 лет, если часть расформировали или должность сократили). Когда военнослужащий прекращает службу в армии без уважительной причины, государственные деньги придется вернуть.

\n

\n

Снять деньги со счета самостоятельно нельзя, для этого нужно написать рапорт командиру войсковой части. Данный документ должен быть оформлен в соответствии с действующим законодательством.

\n

После получения рапорта происходят следующие этапы:

\n

\n
1. Прохождение всех инстанций, конечная из которых «Росвоенипотека».

\n

2. Здесь происходит оформление свидетельства, которое подтверждает право на получение займа.

\n

3. После 3-х дней, с момента подписания документа, он доставляется в часть военной почтой.

\n

4. Контрактник получает свидетельство.

\n

\n

Данный документ действителен на протяжении полугода. Желательно, чтобы на момент подачи рапорта, военнослужащий уже определился с жильем.

\n

Если в свидетельстве есть ошибки или контрактник не воспользовался им, гражданину придется обращаться в орган, выдавший его.

\n

\n

Плюсы:

\n

\n
• Простота в оформлении;

\n

• Гражданин получает собственную недвижимость за счет государства;

\n

• Действует налоговой вычет, если были добавлены собственные денежные средства;

\n

• Для получения ЦЖЗ не требуются дополнительные справки и документы.

\n

\n

Минусы:

\n

\n
• Не все застройщики являются участниками государственной программы;

\n

• Если уволиться со службы раньше срока, придется возвращать деньги государству и самостоятельно оплачивать ежемесячный взнос.

\n

• Те категории военнослужащих, которые заключили контракт с войсковой частью до 2005 года, не имеют право на ВИ.

\n

\n

\n

\n

Военная ипотека зарекомендовала себя с положительной стороны, ведь с ее помощью решились вопросы с обеспечением жилья и привлечением новых кадров. Но не все контрактники пользуются столь щедрым предложением от государства, потому что не знают всех тонкостей и боятся остаться с большим долгом по кредиту. Эксперты по продажам компании Тренд умеют работать с военной ипотекой и помогут вам в выборе жилья.

Как выбрать новостройку
Вторичка или новостройка
Район Девяткино
Купить новостройку в СПБ
Новостройка в ипотеку
Новостройка в рассрочку
Правила покупки новостройки
ЖСК или 214 ФЗ
Как проверить застройщика

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Строительная колыбель: стоит ли покупать квартиру на стадии котлована?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

• строительство жилых домов
• жилые дома
• жилой комплекс

Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.

Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.

Золотой котлован: квартиры на старте продаж стали дороже готовых

Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.

Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Доступная цена. Стоимость начнет увеличиваться позже, когда появится 3-4 этажа, и покупатели смогут увидеть реальность проекта.

Возможность выбрать желаемый этаж и планировку.

Свободная планировка. Все вопросы по метражу, расположению, оговариваются при составлении ДДУ.

Важно! Владельцы новостроек лишены проблем, с которыми сталкиваются покупатели «вторички», — недоразумений между прежними владельцами, долгами за коммуналку.

Чтобы узнать больше, порой достаточно посетить официальный сайт. Там выкладываются декларации, документы, разрешительные бумаги, размещается вся информация по реализованным, запланированным объектам. Посмотрите, как точно раньше выполнялись обязательства, настолько довольны результатами покупатели. Помогут городские форумы, социальные сети.

Региональные власти всегда публикуют данные по строительным фирмам, ведущим незаконную деятельность. Доступ к ним открыт каждому. Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России.

При изучении информации обращайте внимание на:

опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов;

случаи с переносами сроков, замораживаниями;

Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики – организации можно доверять.

Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает:

учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией;

разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка;

технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО;

договором страхования или поручительства.

Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться.

Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию.

Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию. Нужно относиться осторожно к проектам, где местная администрация обязывает застройщика, например, организовать детские сады, школы, прочую инфраструктуру. Тогда ожидание ключей может затянуться надолго.

Похожие записи:

• Договор залога недвижимого имущества в обеспечение договора поставки товара
• Заключение БТИ о разделе дома
• На сколько повышается пенсия в 80 лет